Στην ασφάλιση κατοικίας, το πιο συχνό - και πιο ακριβό - λάθος δεν είναι η έλλειψη κάλυψης. Είναι η λάθος ασφαλισμένη αξία.

Πολλοί ιδιοκτήτες δηλώνουν ως ασφαλισμένο ποσό την αγοραία αξία (market value) του ακινήτου τους. Δηλαδή, την τιμή που θα μπορούσαν να το πουλήσουν σήμερα.

Αυτό όμως είναι λάθος προσέγγιση.

Η ασφάλιση κατοικίας δεν βασίζεται στην τιμή πώλησης. Βασίζεται στο κόστος ανακατασκευής (replacement cost).

Και η διαφορά μπορεί να είναι καθοριστική τη στιγμή της ζημιάς.

Τι είναι το “Market Value”

Η αγοραία αξία είναι η τιμή που θα πληρώσει ένας αγοραστής για το ακίνητο σήμερα.

Περιλαμβάνει:

• Την αξία του οικοπέδου

• Τη θέση (περιοχή, ζήτηση, θέα)

• Τις γενικές συνθήκες της αγοράς

• Την προσφορά και τη ζήτηση

Η ασφάλιση όμως δεν αποζημιώνει οικόπεδο.
Το οικόπεδο δεν καίγεται. Δεν καταρρέει. Δεν χρειάζεται ανακατασκευή.

Ασφαλίζεται μόνο το κτίσμα.

Τι είναι το “Replacement Cost”

Το Replacement Cost είναι το κόστος που απαιτείται για να ξαναχτιστεί το ακίνητο από την αρχή, με τα ίδια τεχνικά χαρακτηριστικά, υλικά και προδιαγραφές.

Περιλαμβάνει:

• Κατεδάφιση και απομάκρυνση μπαζών

• Οικοδομικές εργασίες

• Υλικά κατασκευής

• Εργατικά

• Ηλεκτρολογικά και υδραυλικά

• Τυχόν επαγγελματικές αμοιβές (μηχανικοί κ.λπ.)

Δεν περιλαμβάνει:

• Αξία οικοπέδου

• Κερδοσκοπικό περιθώριο αγοράς

• Συναισθηματική αξία

Γιατί το Market Value είναι λάθος βάση ασφάλισης

Μπορεί να είναι πολύ υψηλότερο από το κόστος κατασκευής

Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, η αγοραία αξία μπορεί να είναι €350.000, ενώ το κόστος ανακατασκευής €200.000.

Αν ασφαλίσεις με βάση το €350.000:

• Πληρώνεις υπερβολικό ασφάλιστρο.

• Δεν θα πάρεις ποτέ αποζημίωση €350.000 αν το σπίτι καταστραφεί.

• Η ασφαλιστική θα αποζημιώσει μέχρι το πραγματικό κόστος ανακατασκευής.

Άρα πληρώνεις για κάτι που δεν θα εισπράξεις.

Μπορεί να είναι χαμηλότερο από το κόστος ανακατασκευής

Σε παλαιότερα ακίνητα ή περιοχές με χαμηλή εμπορική αξία, μπορεί η αγοραία αξία να είναι €150.000, αλλά το κόστος ανακατασκευής €210.000.

Αν ασφαλίσεις για €150.000 και το κόστος είναι €210.000, δημιουργείται υποασφάλιση.

Και εδώ εφαρμόζεται ο κανόνας της αναλογικότητας.

Τι είναι η Υποασφάλιση και γιατί είναι επικίνδυνη

Αν η κατοικία είναι ασφαλισμένη για μικρότερο ποσό από το πραγματικό κόστος ανακατασκευής, τότε σε περίπτωση ζημιάς:

Η αποζημίωση μειώνεται αναλογικά.

Παράδειγμα:

Πραγματικό κόστος ανακατασκευής: €200.000
Ασφαλισμένο ποσό: €150.000
Ζημιά: €100.000

Η ασφαλιστική δεν θα πληρώσει €100.000.
Θα πληρώσει αναλογικά, επειδή το ακίνητο ήταν ασφαλισμένο στο 75% της αξίας του.

Αυτό είναι το μεγαλύτερο λάθος που γίνεται.

Πώς υπολογίζεται σωστά το Replacement Cost

Δεν γίνεται “στο περίπου”.

Λαμβάνονται υπόψη:

• Τετραγωνικά μέτρα

• Ποιότητα κατασκευής

• Έτος κατασκευής

• Υλικά (π.χ. πέτρα, μάρμαρο, κουφώματα αλουμινίου, θερμομόνωση)

• Ιδιαίτερες κατασκευές (πισίνα, υπόγειο, ειδικές επενδύσεις)

• Κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό στην τρέχουσα αγορά

Στην Κύπρο, το κόστος ανά τετραγωνικό μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την ποιότητα και την περιοχή.

Γι’ αυτό χρειάζεται τεχνική εκτίμηση - όχι πρόχειρη εκτίμηση από αγγελία πώλησης.

Τι συμβαίνει σε περίπτωση ολικής καταστροφής

Σε ολική καταστροφή (π.χ. πυρκαγιά):

Η ασφαλιστική δεν αγοράζει νέο σπίτι.
Καταβάλλει το κόστος που απαιτείται για την ανακατασκευή του ίδιου κτίσματος, μέχρι το ασφαλισμένο ποσό.

Αν το ποσό είναι σωστό (replacement cost), είσαι προστατευμένος.
Αν είναι λάθος, η ζημιά γίνεται οικονομικό πρόβλημα.

Το συχνότερο λάθος των ιδιοκτητών

“Το αγόρασα €300.000, άρα το ασφαλίζω €300.000.”

Λάθος.

Αν από τα €300.000:

• €120.000 είναι το οικόπεδο

• €180.000 είναι το κτίσμα

Τότε η ασφάλιση πρέπει να αφορά τα €180.000 (ή το σημερινό κόστος ανακατασκευής, αν είναι υψηλότερο).

Τι πρέπει να ελέγξεις σήμερα

• Είναι το ασφαλισμένο ποσό ίσο με το πραγματικό κόστος ανακατασκευής;

• Έχει αναπροσαρμοστεί λόγω αυξήσεων στα υλικά;

• Καλύπτει κατεδάφιση και απομάκρυνση μπαζών;

• Καλύπτει τυχόν επαγγελματικές αμοιβές;

Η ασφάλιση κατοικίας δεν είναι απλή τυπική υποχρέωση για την τράπεζα. Είναι μηχανισμός οικονομικής επιβίωσης.

Συμπέρασμα

Το Market Value είναι τιμή αγοράς.
Το Replacement Cost είναι κόστος ανακατασκευής.

Η ασφάλιση πρέπει να βασίζεται στο δεύτερο.

Γιατί όταν συμβεί η ζημιά, δεν σε ενδιαφέρει πόσο πουλιέται το σπίτι.
Σε ενδιαφέρει πόσο κοστίζει να το ξαναχτίσεις.